زهراء المعادي (ZMID) | شراكة الصافي قد تعيد تقييم قيمة الأرض
أعلنت زهراء المعادي للاستثمار والتعمير (ZMID) عن شراكة مع شركة الصافي للتطوير العقاري لتطوير قطعة أرض بمساحة 104.32 فدان في الشطر الرابع عشر بمدينة زهراء المعادي، لإقامة مجتمع سكني متكامل الخدمات، على أن يتم عرض الصفقة على الجمعية العامة في 17 سبتمبر 2026. وبحسب إفصاح الشركة، تصل قيمة التعاقدات التقديرية للمشروع إلى نحو 82.0 مليار جم، بينما تبلغ حصة زهراء المعادي 37.1%، بما يعادل نحو 30.4 مليار جم، مع حد أدنى مضمون يبلغ 22 مليار جم يتم تحصيله على مدار 9 سنوات.
ولتبسيط الصورة، نفترض أن مساحة الأرض البالغة نحو 438 ألف متر مربع تحتاج إلى ترفيق بتكلفة 2,500 جم للمتر، أي حوالي 1.1 مليار جم. كما نفترض أن القيمة التاريخية للأرض تبلغ حوالي 3,000 جم للمتر، أو نحو 1.3 مليار جم. وبالتالي، نقدر إجمالي تكلفة الأرض والترفيق عند حوالي 2.4 مليار جم، مقابل حصة إيرادات محتملة لزهراء المعادي تصل إلى 30.4 مليار جم، وبحد أدنى مضمون 22 مليار جم.
أالسيناريو الأول: تحصيل الحد الأدنى المضمون
نفترض في هذا السيناريو حصول الشركة على الحد الأدنى المضمون من إيرادات المشروع البالغ 22 مليار جم. ومن حيث التدفقات النقدية، نفترض تحصيل 15% خلال السنة الأولى، و35% عند التسليم، والـ50% المتبقية على أربع سنوات بأقساط متساوية، وذلك بافتراض تسليم الوحدات في السنة الرابعة من بداية المشروع.
وبناءً على ذلك، نتوقع تدفقات تقارب 3.3 مليار جم في السنة الأولى، و7.7 مليار جم عند التسليم، ثم 11 مليار جم موزعة على السنوات الأربع التالية. وبخصم هذه التدفقات بمعدل حوالي 23%، نصل إلى قيمة حالية تقديرية تقارب 6.4 مليار جم لحصة زهراء المعادي من المشروع.
وبعد خصم تكاليف الترفيق والأرض والضرائب، نقدر صافي الربح من المشروع بنحو 4.95 مليار جم، بما يعادل حوالي 4.95 جم للسهم الواحد على مدار إجمالي فترة المشروع.
السيناريو الثاني: تحقيق كامل التعاقدات المستهدفة
أما في حالة حصول الشركة على كامل نصيبها من التعاقدات المتوقعة للمشروع، والبالغ نحو 30.4 مليار جم، فنقدر أن صافي الربح من المشروع بعد خصم تكاليف الترفيق والأرض والضرائب، قد يصل إلى حوالي 7.6 مليار جم، بما يعادل نحو 7.6 جم للسهم الواحد على مدار إجمالي سنوات المشروع.
وبالتالي، نرى أن الصفقة إيجابية جدًا لزهراء المعادي وقد تمثل نقطة تحول في تقييم الشركة، خاصة أن قطعة الأرض ذات التكلفة التاريخية المحدودة يمكن أن تتحول إلى مصدر لتدفقات نقدية كبيرة على مدار السنوات المقبلة، مع وجود حد أدنى مضمون لحصة الشركة.
وبالتالي، نرى أن الصفقة إيجابية جدًا لزهراء المعادي، وقد تمثل نقطة تحول في تقييم الشركة، خاصة أن قطعة الأرض التي تحمل تكلفة تاريخية محدودة يمكن أن تتحول إلى مصدر تدفقات نقدية ضخمة على مدار السنوات المقبلة، مع وجود حد أدنى مضمون لحصة الشركة.
وبناءً عليه، نرى أن سهم زهراء المعادي لا يزال يتداول دون قيمته العادلة، ونرى فرصة صعود كبيرة للسهم، خاصة في حال الحصول على موافقة الجمعية العامة وبدء تنفيذ المشروع وفقًا للشروط المعلنة.
وبالطبع، تظل تكلفة الأرض والترفيق، وتوقيت التحصيل، ومعدل الخصم، والجدول الزمني للمشروع افتراضات تحليلية من جانبنا، بينما أرقام قيمة المشروع وحصة الشركة والحد الأدنى المضمون مستندة إلى إفصاح الشركة. كما تظل الصفقة مرتبطة بموافقة الجمعية العامة وشروط الاتفاق النهائية.
Ali Eldegwi-Equity Analyst
SecuritiesAEldegwi@egy.primegroup.org
Walaa Mosalam-Head of Research
WMosalam@egy.primegroup.org
Corporate news
