مدينة مصر (MASR) | مشروع الساحل الشمالي قد يضيف نحو 1.43 جم للسهم
تستعد مدينة مصر لتطوير مشروع جديد في الساحل الشمالي بالقرب من رأس الحكمة، على مساحة تبلغ نحو 101 فدان، وبمبيعات مستهدفة تصل إلى حوالي 50 مليار جم. ونرى أن المشروع قد يمثل إضافة مهمة لقيمة الشركة، خاصة في ظل قوة الطلب على منطقة الساحل الشمالي وارتفاع قيمة الأراضي بها خلال السنوات الأخيرة.
ولتبسيط الصورة، وبناءً على متوسط هياكل الشراكات السابقة في السوق المصري، نفترض أن يحصل المطور على نحو 60% من مبيعات المشروع، مقابل حوالي 40% لصاحب الأرض. كما نفترض تنفيذ المشروع والتحصيل على مدار نحو 9 سنوات. وبناءً على هذه الافتراضات، فإن خصم المبيعات المستهدفة للمشروع بمعدل خصم يبلغ حوالي 23% على مدار فترة المشروع يعطينا قيمة حالية تقديرية للمبيعات تصل إلى نحو 20.4 مليار جم. وبناءً على حصة مدينة مصر المفترضة عند 60%، فإن القيمة الحالية لنصيب الشركة من مبيعات المشروع قد تصل إلى حوالي 12.3 مليار جم.
تقدير أرباح المشروع
ولقياس الأثر المحتمل على أرباح مدينة مصر، نطبق بشكل متحفظ متوسط هامش صافي الربح التاريخي للشركة، والذي نقدره عند حوالي 25%. وبناءً على ذلك، فإننا نقدر أن المشروع قد يضيف نحو 3.0 مليار جم إلى صافي أرباح مدينة مصر على مدار فترة المشروع.
وبناءً على عدد الأسهم الحالي البالغ حوالي 2.135 مليار سهم، فإن نصيب السهم من صافي أرباح المشروع وحده قد يصل إلى نحو 1.43 جم للسهم.
وبالتالي، نرى أن المشروع يمثل إضافة إيجابية لمدينة مصر وقد يكون محفزًا مهمًا لإعادة تقييم قيمة الشركة، خاصة أن دخول الشركة في مشروع بهذا الحجم في الساحل الشمالي بالقرب من رأس الحكمة يوفر لها فرصة للاستفادة من ارتفاع قيمة المنطقة ومبيعاتها، دون الحاجة إلى تحمل كامل تكلفة امتلاك الأرض. كما أن امتداد المشروع على نحو 9 سنوات يوفر مصدرًا إضافيًا للأرباح والتدفقات النقدية على المدى المتوسط والطويل.
وبناءً عليه، نرى أن مشروع الساحل الشمالي يمكن أن يمثل قيمة إضافية غير منعكسة بالكامل في التقييم الحالي لمدينة مصر، حيث نقدر أن المشروع وحده قد يضيف حوالي 1.43 جم للسهم إلى قيمة الأرباح المحتملة للشركة، قبل احتساب أي قيمة إضافية من ارتفاع أسعار البيع أو تحسن هوامش الربحية مقارنة بافتراضاتنا المتحفظة.
وبالطبع، تظل نسبة مشاركة مدينة مصر في المشروع، وتوقيت المبيعات والتحصيل، والجدول الزمني للتنفيذ، ومعدل الخصم، وهامش صافي الربح افتراضات تحليلية من جانبنا. كما أن نسبة الـ60% للمطور تستند إلى متوسط هياكل الشراكات السابقة في السوق المصري، وقد تختلف النسبة الفعلية وفقًا للشروط النهائية للشراكة.
ومن ناحية أخرى، فإن امتلاك مدينة مصر لنحو 52% من المشروع يعزز من فرص استفادة الشركة من أعمال البنية التحتية، في ظل نموذج سبق تطبيقه في مشروعاتها، حيث تقوم الشركة بإسناد أعمال مياه الشرب والري، وشبكات الصرف الصحي والكهرباء وتأسيس الطرق إلى شركات متخصصة، كما حدث مؤخرًا في مشروع أورجامي – سراي، الذي تم إسناد أعمال بقيمة 462.8 مليون جنيه إلى شركة النصر للأعمال المدنية.
Ali Eldegwi - Equity Analyst
SecuritiesAEldegwi@egy.primegroup.org
Walaa Mosalam - Head of Research
WMosalam@egy.primegroup.org